Les promoteurs immobiliers disent qu’ils ne peuvent pas suivre la croissance démographique en Nouvelle-Écosse sans de grands changements
Cette histoire fait partie d’une série en cours de CBC Nouvelle-Écosse examinant comment la province gère son boom démographique record après des décennies de croissance limitée.
Alors que le gouvernement de la Nouvelle-Écosse s’efforce de doubler la population de la province pour la porter à deux millions d’habitants d’ici 2060, une question vient à l’esprit de beaucoup : où vivront les gens ?
Les professionnels des secteurs de la construction et du développement affirment que la Nouvelle-Écosse ne construit pas suffisamment de logements assez rapidement pour répondre à la demande actuelle. Ils affirment que les conditions devront changer radicalement pour que la province puisse s’adapter à la croissance démographique continue.
« Cela doit changer », a déclaré Duncan Williams, président-directeur général de la Construction Association of Nova Scotia. « Nous avons fixé des objectifs d’immigration très agressifs, ce qui est merveilleux, mais nous avons également besoin de lieux où vivre. »
Après des décennies de stagnation ou de diminution de la population, la population de la Nouvelle-Écosse a augmenté au cours des dernières années.
En grande partie grâce à l’immigration internationale et aux personnes venant d’autres provinces, la Nouvelle-Écosse a accueilli près de 111 000 nouveaux résidents depuis 2015, soit plus de 10 % de la population actuelle, qui, au 1er avril 2023, s’élevait à 1 047 232 habitants.
Mais cette augmentation de la population a coïncidé avec ce que les responsables provinciaux appellent une crise du logement. Les taux d’inoccupation sont faibles, les loyers moyens augmentent et le sans-abrisme double dans les centres urbains.
Selon les données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement, au cours des cinq dernières années, les mises en chantier en Nouvelle-Écosse ont culminé en 2021 à 5 310 unités cette année-là, puis ont diminué à 4 877 unités l’année dernière.
Ce nombre représente les nouvelles constructions de maisons unifamiliales, de maisons jumelées, de maisons en rangée et d’appartements. Williams estime que ce chiffre doit tripler.
« Si nous voulons voir la population doubler, sur la base de la composition actuelle des ménages, il nous faudrait 15 000 à 16 000 unités par an dans toute la province », a-t-il déclaré. « Ce serait donc un contraste assez frappant avec la situation actuelle. »
Le Premier ministre « accepte les défis de la croissance »
La croissance au cours de la dernière année a été la plus rapide jamais enregistrée depuis 1951. Et le premier ministre de la Nouvelle-Écosse croit que la province peut maintenir cette croissance.
« Nous avons besoin de plus de gens. Nos données démographiques ne sont pas excellentes. Donc, doubler la population, pour moi, consiste à redimensionner nos données démographiques. Il s’agit de rajeunir la province », a déclaré le premier ministre Tim Houston à CBC News dans une entrevue en juillet.
La province estime que plus du quart des Néo-Écossais seront âgés de 65 ans et plus d’ici 2030.
Le gouvernement provincial a déclaré que la croissance continue générerait davantage de recettes fiscales, de nouvelles entreprises et de nouveaux emplois, une amélioration des infrastructures et une plus grande diversité.
Mais les défis incluent un système de santé surchargé, des écoles qui débordent et se tournent vers des unités portables et modulaires, et un nombre croissant de Néo-Écossais qui ont du mal à se permettre d’acheter ou de louer une maison.
Houston a déclaré qu’il « accepte les défis de la croissance », estimant qu’ils peuvent être surmontés.
Houston et le ministre du Logement, John Lohr, ont déclaré que la solution à la crise du logement était entre les mains des promoteurs privés et à but non lucratif.
Pour les personnes vivant dans les campements pour sans-abri d’Halifax pendant la tempête post-tropicale Lee, le gouvernement de la Nouvelle-Écosse a mis à disposition trois refuges temporaires. Avec la pénurie de logements, certains se demandent ce qui sera fait pour garder les sans-abri hors de la rue cet hiver.
Il n’est actuellement pas prévu de construire davantage de logements publics appartenant au gouvernement. Au lieu de cela, la province se concentre sur l’investissement dans des programmes tels que le Programme d’acquisition de logements communautaires et l’initiative de terrains contre logement afin d’ajouter des logements abordables au marché.
Houston a déclaré qu’une autre façon de lutter contre la pénurie de logements consiste à former et à attirer davantage de gens de métier.
Obstacles au développement
Dans un rapport publié la semaine dernière, la Société canadienne d’hypothèques et de logement a conclu que, pour combler l’écart d’abordabilité, la Nouvelle-Écosse aurait besoin de 70 000 nouveaux logements supplémentaires d’ici 2030, en plus de ce qui est déjà en préparation.
Mais les développeurs disent que ce n’est pas si simple. Les principaux obstacles à cet objectif sont la pénurie de main-d’œuvre, la hausse des taux d’intérêt et l’augmentation des coûts de construction.
« Au cours des dernières années, nous avons commencé et achevé plus d’unités de logement que jamais auparavant à Halifax », a déclaré Michael Kabalen, directeur général de l’Affordable Housing Association of Nova Scotia, un promoteur à but non lucratif. « Mais ce n’est toujours pas suffisant et nous commençons en fait à constater une baisse du nombre de mises en chantier et de nouvelles unités. »
Kabalen a déclaré que les développeurs à but non lucratif sont confrontés à des défis tels que de longs processus d’approbation et la collecte de suffisamment d’argent pour répondre aux exigences de financement gouvernemental.
« Lorsque l’organisation à but non lucratif est réellement prête à soumettre et à retirer son prêt d’un programme gouvernemental… nous attendons souvent sept, huit, neuf mois juste pour avoir une réponse. »
Les promoteurs privés sont confrontés à des défis similaires. Peter Polley, propriétaire du groupe Polycorp, a déclaré que la bureaucratie et les impôts comptent parmi les problèmes les plus importants de son entreprise.
Il a dit qu’il envisageait de construire des logements à haute densité près d’Halifax, avec quelques unités à des prix abordables, parce qu’il ne parvient pas à obtenir l’approbation.
« Ce n’est pas sorcier. Nous n’envoyons pas un homme sur la lune… Nous construisons des maisons », a déclaré Polley. « Ça ne devrait pas être si compliqué. »
La semaine dernière, le gouvernement fédéral a annoncé qu’il supprimerait la taxe sur les produits et services (TPS) sur la construction de nouveaux appartements locatifs afin de stimuler de nouveaux développements.
Le ministre fédéral du Logement, Sean Fraser, a écrit jeudi au premier ministre de la Nouvelle-Écosse, Tim Houston, pour lui demander de supprimer la partie provinciale de la taxe de vente harmonisée (TVH) sur la construction de logements locatifs. Le gouvernement de la Nouvelle-Écosse n’a pas encore répondu.
Le premier ministre Justin Trudeau a déclaré à Jayme Poisson de Front Burner que son gouvernement aurait pu agir plus rapidement en matière de logement, mais que sous les conservateurs, la situation aurait été « bien pire ».
Bien que les promoteurs aient réclamé de telles incitations fiscales, ils espèrent toujours davantage de solutions. Kabalen a déclaré qu’il faudra que tous les niveaux de gouvernement, ainsi que les promoteurs privés et à but non lucratif, travaillent ensemble pour lutter contre la crise.
« Nous n’avons rien fait pendant longtemps et je pense que nous devons surmonter cela », a déclaré Kabalen. « Donc, la première chose que nous devons faire différemment est d’arrêter d’essayer de blâmer et de commencer à revendiquer quelle sera notre part de la solution. »
