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Hébergement |  Accusé d’avoir trompé des partenaires financiers


Une jeune chouchou de l’investissement immobilier, que les locataires accusent de « rénover », a aussi du mal avec plusieurs de ses copropriétaires.



Hébergement |  Accusé d’avoir trompé des partenaires financiers

Katia Gagnon
presse

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Hugo Joncas
presse

Pauline Cauchefer n’a pas eu de problème avec ses locataires, qui l’accusent de recourir au harcèlement et à l’intimidation pour les expulser de leur appartement. Certains de ses copropriétaires ont également été victimes de ses agissements. Ils l’accusent d’avoir détourné leur argent et d’avoir violé les accords qu’elle avait secrètement conclus avec eux.

Même si elle n’est qu’au début de sa carrière mouvementée, Pauline Cauchefer, propriétaire d’une dizaine d’immeubles montréalais, dont nous avons détaillé les relations houleuses avec plusieurs de ses locataires jeudi, est déjà en conflit avec des partenaires. affaires dans deux de ses propriétés. Ils poursuivent le jeune investisseur immobilier notamment pour avoir « détourné des sommes » et pour « détournement de fonds ».

Lire la première partie de notre enquête sur Pauline Cauchefer

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PHOTO DE FACEBOOK

Pauline Cauchefer

C’est le cas de deux couples qui ont acheté avec elle un vieil immeuble de sept appartements à Hochelaga-Maisonneuve en mauvais état pour le rénover et le relouer plus cher.

« Elle a emmené nos deux familles, elle nous a crié dessus devant un bus », résume l’un des partenaires, Richard (nom fictif). En pleine dépression à cause de ses déboires avec Pauline Cauchefer, il a accepté de parler à presse à condition de garder l’anonymat, afin de préserver sa raison.

« Investisseurs passifs »

Tout a commencé par une annonce liée au Real Estate Investors Club, un organisme qui donne des cours et des conseils sur cette industrie, en décembre 2019. Pauline Cauchefer et un autre chouchou de la communauté, un certain Olivier Lepage, annoncent un bien sur le site. ‘avenue De La Salle. Ils recherchent des « investisseurs passifs » pour l’acheter avec et le laisser « l’optimiser ».

L’affaire semble séduisante : « 75 % des rénovations ont déjà été faites. Lors de l’achat, les acquéreurs n’auront plus qu’à les finaliser », précise l’annonce pour la belle propriété en pierres grises. Budget de rénovation : 180 000 $.

Mais l’investissement est considérable pour Richard et ses partenaires. Ils hésitent. Pauline Cauchefer a cependant insisté pour qu’ils achètent rapidement l’immeuble qu’elle a trouvé. « Elle commence à mettre la pression : ‘Vite vite vite, c’est pressé ! » « , Il dit.

En février 2020, ils ont finalement mis la main sur la propriété pour 1,041 million. Même si elle détient 49%, la jeune femme d’affaires n’apparaît pas dans l’acte d’achat. Elle n’apparaît que dans une « contre-lettre », document initialement tenu confidentiel.

Qu’est-ce qu’une contre-lettre ?

Une contre-lettre est un contrat secret qui mentionne la volonté réelle des parties, une volonté qui déroge à un premier acte apparent. L’utilisation de tels documents n’est pas illégale au Québec. Or, les investisseurs immobiliers ne les utilisent que dans des « cas exceptionnels », explique Benoît Rivest, du Centre d’expertise en droit notarial de la Chambre des notaires. « C’est extrêmement rare, dit-il. Lorsque tel est le cas, l’agent public « doit s’assurer que cela est fait pour un motif qui n’est pas illégal ». A défaut, son ordre professionnel lui interdit d’y participer. « Au niveau moral, il faut être prudent. Le notaire doit faire toutes les vérifications nécessaires », précise Benoît Rivest. Les grands promoteurs qui assemblent des terrains utilisent légitimement la contre-lettre pour effectuer des transactions sans déclencher une vague de spéculation. Les parents peuvent également être en désaccord s’ils aident leur enfant à acquérir une propriété. « En revanche, si une obscure entreprise veut tenter d’acheter un immeuble via une personne qui n’aurait pas toutes les capacités pour acheter, le notaire doit dire que cela lui paraît curieux. Si vous soupçonnez un candidat, vous devez poser des questions. « 

Tensions et catastrophes en série

« Dès l’acquisition de l’immeuble, le défendeur a commencé à se comporter de manière étrange et évasive envers les plaignants », indique le procès de Richard et de ses associés.

Ils s’attendent à ce qu’elle entame immédiatement les négociations et les travaux d’« optimisation ». Au contraire, elle leur annonce qu’elle se rend en Jamaïque avec le Real Estate Investors Club, le lendemain de la transaction.

Mais surtout, l’immeuble s’avère infesté de vermine et l’un des appartements, qu’ils n’avaient pas visité, est dans un piteux état. Même s’il est à l’état de construction, un locataire y habite toujours.

Ce n’était pas un bidonville, c’était une semi-maison. J’aurais appelé les pompiers, ils l’auraient fermé, c’était inévitable.

Richard, l’associé de Pauline Cauchefer

Autre mauvaise nouvelle : les logements qui auraient dû être disponibles ne le sont pas et les revenus sont plus bas que prévu.

Malgré la gravité de la situation du point de vue de ses co-investisseurs, Pauline Cauchefer dit refuser tout face-à-face. Elle veut communiquer surtout par WhatsApp et prend des appels pour « seulement les urgences », selon des documents judiciaires.

Les relations se dégradent et en mars 2020, Pauline Cauchefer menace d’arrêter toutes les démarches qu’elle a entrepris de prendre pour « optimiser » le bâtiment, précise le procès.

17 497 $ manquant

Lorsque le confinement de la pandémie a pris fin en mai 2020, Richard et ses partenaires ont pris les choses en main. Ils constatent que le site de leur immeuble n’est ni nettoyé ni sécurisé. Pour ces travaux, ils ont pourtant déjà versé 11 497 dollars au Groupe Dragon, un entrepreneur que Pauline Cauchefer présente comme faisant partie de « son équipe », selon le procès.

QUI EST LE GROUPE DRAGON ?

Cet entrepreneur en bâtiment, aujourd’hui en faillite, a vu la Régie du bâtiment (RBQ) annuler sa licence en juillet 2021 pour recours à des prête-noms, publicité mensongère, incompétence et « manque total de probité ». Son président, Roch Pruneau, n’était pour la Régie qu’un « garant de commodité », une figure de proue de deux autres entrepreneurs, Jonathan Robinson et Georges Langlois. Cette dernière a déjà conduit deux autres entreprises à la faillite en 2013 et 2014. « L’entreprise affiche un travail qu’elle n’a jamais fait, se targue d’avoir plus de 45 ans d’expérience dans le domaine de la construction. et d’avoir réalisé plusieurs projets majeurs, qui sont tous de fausses informations », indique la RBQ. Roch Pruneau est en train de mourir aujourd’hui, selon sa famille, et presse n’a pas trouvé les autres ex-directeurs de la société.

Elle les convainc tout de même d’écrire un nouveau chèque de 6 000 $ à Dragon pour faire avancer les travaux. Ils se mordront les doigts, car ils n’auront plus jamais de nouvelles de la société.

Pauline Cauchefer leur fait également verser 6 000 dollars à Olivier Lepage, « un investisseur immobilier spécialisé dans le flipping », comme il se décrit lui-même dans des capsules de conseils sur internet. Cet ancien courtier, dont l’agrément a été suspendu en 2016, aurait prodigué des « conseils stratégiques » à Pauline Cauchefer et ses associés.

QUI EST OLIVIER LEPAGE ?

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PHOTO DE FACEBOOK.

Olivier Lepage, un investisseur associé à Pauline Cauchefer

« Acquéreur au comptant réputé » selon son site Internet, Olivier Lepage explique avoir encaissé les 6 000 $ en vertu d’une « entente verbale » avec Pauline Cauchefer pour l’aider dans le dossier. « Pauline, je la connais depuis longtemps, dit-il. J’ai un lien de confiance avec elle. En 2016, l’ancien courtier a écopé d’une amende de 3 000 $ et d’une suspension par le comité de discipline de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier pour une série d’infractions. En particulier, il s’était engagé à acheter une maison s’il ne trouvait pas d’acheteur pour celle-ci. Pour rassurer son client, il lui a présenté de faux relevés de compte pour son entreprise et sa marge de crédit personnelle. L’un d’eux avait un solde de 110 718 $, tandis que le compte correspondant n’avait que 10 718 $. L’autre avait un solde de 152 545 $, tandis que le compte ne contenait que 2 545 $.

Dans leur poursuite, cependant, ils prétendent qu’Olivier Lepage ne les a jamais informés qu’ils devaient lui verser ce qu’ils qualifient de « commission ». Contacté par presse, l’homme d’affaires nous assure qu’il leur a plutôt facturé des « honoraires d’intermédiation », et qu’il a bien travaillé sur le projet.

Avis formel

En juin 2020, les partenaires de Pauline Cauchefer en ont assez et lui demandent de respecter leur accord en rendant compte de l’avancée du projet et en fournissant des extraits de compte détaillés. Rien ne fonctionne.

En novembre, ils décident de la poursuivre. Selon leur demande, il ne remplit pas sa part du contrat en ne prenant pas en charge le travail. Ils l’accusent également de « détournement de fonds » totalisant 17 497 dollars en faveur du Groupe Dragon.

Ils soulignent que les travaux sur le triplex coûteront finalement 509 730 $, soit près de trois fois plus que prévu. Ils exigent son retrait du projet et un chèque de 180 010 $ pour les dommages causés.

Une deuxième poursuite

Richard et ses associés ne sont pas les seuls à demander justice à Pauline Cauchefer. Quatre mois plus tard, un autre investisseur porte également plainte contre elle. Sa demande décrit plus ou moins le même scénario.

Le demandeur, Kai Jin, a également accepté de lui confier le projet d’« optimiser » un immeuble de sept appartements à Hochelaga-Maisonneuve, en signant une contre-lettre confidentielle. Comme eux, il a payé lui-même l’acompte, qui s’élevait à 142 000 $.

Dans son cas, le plaignant affirme notamment que Pauline Cauchefer s’est «appropriée illégalement» 30 000 $ appartenant à la société propriétaire de l’immeuble, «à son profit personnel». Elle aurait également fait émettre par erreur un chèque de 10 000 $ au mauvais entrepreneur, qui a refusé de rembourser la somme.

Kai Jin ajoute qu’il manque des factures pour un total de 70 000 $ de travaux.

Au total, il affirme que la mauvaise gestion et les malversations dont il l’accuse lui ont coûté 100 000 dollars. Il exige qu’elle quitte le projet et lui rembourse cette somme.

Dans une demande reconventionnelle déposée en juin dernier, Pauline Cauchefer nie en bloc ces accusations. Elle admet s’être payée 30 000 $, mais assure qu’elle l’a fait conformément à leur convention d’actionnaires, et qu’elle a remboursé 10 000 $.

De plus, elle affirme que son projet avec Kai Jin est bloqué « depuis plus d’un an maintenant » et exige à son tour que le tribunal l’oblige à revendre ses parts dans l’immeuble.

Les choses se sont aussi mal terminées avec un autre ex-conjoint, Jean-Philippe Claude, entraîneur au Club des investisseurs immobiliers de Québec. Cependant, il n’a pas engagé de poursuites judiciaires contre elle et assure qu’ils sont restés « en bon accord ».

Comme dans l’immeuble de Richard, l’un des principaux problèmes est venu de l’entrepreneur de « l’équipe » de Pauline Cauchefer, le Groupe Dragon.

« C’était difficile, ça fait justement partie des problèmes de rénovation, où nous avions des délais un peu plus longs et des coûts un peu plus élevés », raconte-t-il.

Contre-poursuites

Interrogée sur les poursuites engagées contre Richard et Kai Jin, Pauline Cauchefer dit dans un courriel qu’elle a répondu par des « contre-poursuites ». « Plus encore, les deux procès ont déjà fait l’objet d’un prétendu désistement de la part des requérants », ajoute-t-elle.

Vérification faite, ce n’est pas le cas : les deux dossiers doivent être entendus en Cour supérieure. Dans le cas de Kai Jin, Pauline Cauchefer a annulé pour des raisons de santé un interrogatoire à l’amiable qui devait avoir lieu le 18 novembre.

Quant à la propriété de Richard et de ses associés, elle est aujourd’hui rénovée. Mais il regrette amèrement son aventure dans l’industrie de l’« optimisation » du bâtiment. « C’est une brutalité que j’avais sous-estimée.  »

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