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Hausse du taux d’usure : les crédits immobiliers trop difficiles à obtenir ?


Vous souhaitez acheter un appartement et avez déposé un dossier de demande de prêt immobilier. Reste à savoir s’il sera accepté. Actuellement, l’inquiétude sur ce point est forte. Selon le courtier immobilier Pretto, 18% des emprunteurs ne parviennent pas à obtenir leur prêt et ce sont les ménages les plus modestes, avec moins de 3 000 revenus par foyer, qui sont les plus touchés par ces refus. Ils sont 30 % à se voir refuser leur crédit, quand les ménages qui gagnent plus de 5 000 euros ne sont que 13 %.

Pour arriver à ces conclusions, Pretto a analysé plus d’un million de dossiers de demande de crédit ayant obtenu un accord des banques en 2021. Le courtier en ligne a ensuite simulé ces mêmes demandes en prenant en compte les taux moyens de juin 2022, soit 1,6 % sur vingt ans. Deux raisons expliquent cette augmentation des refus : le faible taux d’usure dans un contexte de nouvelles hausses des taux d’emprunt et l’obligation depuis le 1euh janvier 2022 pour se conformer à la réglementation du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).

1. Un seuil d’usure pour chaque type de prêt

1 euh Juillet 2022, la Banque de France annonce les nouveaux taux d’usure : ils passent, pour les prêts immobiliers, à 2,60 % pour les prêts à taux fixe d’une durée de dix à vingt ans, et à 2,57 % pour les prêts à taux fixe d’une durée de vingt ans. ans ou plus. Ce taux d’usure, aussi appelé « seuil d’usure », ne concerne pas seulement les crédits immobiliers, mais tous les crédits, y compris les crédits à la consommation ; elle est spécifique à chaque type de prêt. Il est défini par l’article L.314-6 du Code de la consommation. Il s’agit du taux annuel effectif global (Taeg) auquel un particulier peut emprunter. Le Taeg comprend non seulement le taux du prêt, mais tous les frais obligatoires. Dans le calcul du Taeg d’un prêt immobilier, saisissez non seulement le taux d’intérêt, mais également les frais de dossier, de garantie (hypothèque ou caution), d’assurance obligatoire. « Les banques incitent parfois les gens à souscrire une assurance emprunteur, plus protectrice qu’une assurance obligatoire. Ce surcoût n’est pas pris en compte dans le calcul du Taeg », précise Matthieu Robin, responsable adjoint des études au sein de l’UFC-Que Choisir. L’octroi d’un prêt avec un taux supérieur au taux de l’usure est puni d’une amende de 300 000 euros et de deux ans d’emprisonnement, et d’une fermeture administrative pouvant aller jusqu’à trois mois (L.314-50 Code de la consommation).

2. Un taux révisé tous les trois mois

Le taux d’usure est calculé à partir du Taeg moyen pratiqué au cours du mois précédent, pour un type de prêt, majoré de 33 %. Cette moyenne est calculée par la Banque de France à partir des données fournies par les établissements bancaires pour le mois précédent. Le taux d’usure s’applique pendant trois mois, il ne sera donc révisé que le 1euh octobre.

Alors que les taux de l’immobilier n’avaient cessé de baisser ces dernières années, depuis janvier 2022, la reprise de l’inflation les a fait repartir à la hausse. Face à cette situation, banquiers et courtiers ont appelé le gouvernement à demander une modification de la définition du taux d’usure ; le ministre de l’Economie a déclaré au magazine « Capital » être « ouvert à l’évolution de la formule du taux d’usure » et travailler « sur des solutions rapides pour prendre en compte l’impact de la hausse des taux sur le taux d’usure » en recherchant le juste équilibre entre « protection des consommateurs et accès à la propriété ».

La fédération de consommateurs Que Choisir n’est pas favorable à un changement du mode de calcul du taux d’usure. « Nous ne voulons pas qu’on touche à la règle actuelle, le taux moyen majoré de 33 %, mais dans un contexte de hausse des taux, pour donner plus de latitude aux courtiers et aux banquiers, le taux d’usure pourrait être révisé tous les mois et non tous les trois mois. », précise Matthieu Robin.

3. Evitez le surendettement

Depuis le 1euh Janvier 2022, les recommandations établies fin 2019 par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) concernant le taux d’endettement et la durée maximale d’un emprunt sont devenues contraignantes. Le taux d’endettement d’un ménage souhaitant obtenir un crédit immobilier ne doit pas dépasser 35% (assurance comprise), tous prêts confondus. La durée maximale d’un crédit ne doit pas dépasser vingt-cinq ans. L’achat sur plan, ou Véfa (vente en l’état futur d’achèvement), la construction d’une maison individuelle, l’acquisition dans l’ancien avec de lourds travaux de rénovation (au moins 25% du montant total de l’opération) peuvent toutefois, donner lieu à un crédit de vingt-sept ans. Les banques ont également la possibilité de s’affranchir des règles du HCSF dans 20% des cas, la grande majorité (80%) des résidences principales. Ces exceptions ne concernent que 30% des primo-accédants. Si la définition du taux d’usure conduit à davantage de refus pour les ménages modestes, les exceptions au taux d’endettement maximal, fixé par le HCSF, concernent majoritairement les ménages aisés, pour qui le reste de la vie reste important.

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