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Hausse des taux d’intérêt : ça va faire mal !


Lorsque les taux d’intérêt sont relevés pour lutter contre une poussée de l’inflation, le problème est que le traitement peut augmenter la douleur avant de soulager le mal. Et quand on nous administre une double dose, il y en aura forcément qui crieront « ayoye ! » « .

C’est précisément le dosage annoncé hier par la Banque du Canada. Elle a décrété une hausse de son taux directeur de 50 points de base (0,5 %), un rythme accéléré, qui ne s’était pas produit depuis 20 ans.

Quel est l’impact immédiat sur notre portefeuille ? Et sur un horizon de 18 mois, comment la flambée des coûts d’emprunt affectera-t-elle le secteur immobilier ?

Impact sur les versements hypothécaires

Cette ascension ne surprend personne. Face à l’importance de l’inflation, nous anticipions une réponse qui ne l’était pas moins. Le problème pour les consommateurs est que la hausse des taux d’intérêt mettra des mois à freiner la croissance des prix. Avant de voir leur facture d’épicerie se stabiliser, de nombreux Québécois devront absorber une hausse du coût de leur dette hypothécaire.

Les personnes concernées, pour l’instant, sont les titulaires de prêts hypothécaires à taux variable et les propriétaires qui ont un solde sur leur marge de crédit hypothécaire. « Pour un prêt de 350 000 $ amorti sur 25 ans, la hausse d’hier augmente les mensualités de 87 $ par mois », calcule Denis Doucet, porte-parole chez Multi-Prêt.

L’ordre de grandeur évoqué par l’expert colle totalement à la réalité. Selon la SCHL, le montant moyen des prêts hypothécaires en cours de remboursement est de 247 000 $ au pays. Selon les données du système Centris, le prix médian des maisons unifamiliales a dépassé 415 000 $ au Québec au premier trimestre de l’année. La moitié des transactions sont alimentées par des primo-accédants. Si une majorité d’acheteurs se tournent vers les taux fixes, beaucoup choisissent le taux variable car il coûte moins cher en début de contrat.

Pour toute hypothèque de 25 ans, une hausse de 0,5 % des frais d’intérêt représente un coût supplémentaire de 25 $ par mois pour chaque tranche de 100 000 $ de dette. L’annonce d’hier pourrait tester certains ménages dont la marge de manœuvre est déjà minée par la montée en flèche des factures d’épicerie et d’essence.

La situation n’affectera pas tous les adeptes du taux variable de la même manière. Certains produits hypothécaires laissent les mensualités inchangées, mais augmentent la part consacrée aux intérêts tout en réduisant la part dédiée au remboursement du capital. Résultat : le solde hypothécaire sera plus élevé à la fin du terme.

Le taux variable était-il une mauvaise idée ? Ça dépend. « Pour le savoir, vous devrez comparer votre taux moyen pendant le terme avec le taux fixe de cinq ans que vous auriez obtenu à la signature du contrat », explique Denis Doucet. En d’autres termes, vous pouvez payer moins au début et plus à la fin et en sortir gagnant.

Cependant, ceux qui sont passés au taux variable au cours de la dernière année pourraient regretter leur décision.

L’immobilier va souffrir

C’est juste que ça n’a pas fini de monter ! L’économiste Hélène Bégin de Desjardins prévoit quatre hausses additionnelles de 25 points de base d’ici la fin de l’année, ce qui devrait porter le taux directeur à 2 %. Il était de 0,25 % en début d’année, et de 1,75 % avant la pandémie.

Toute la gamme des taux d’intérêt est désormais sur une pente haussière, y compris les taux fixes à 5 ans qui, discrètement, montent plus vite que les taux variables. Il y a quelques mois à peine, vous pouviez obtenir un taux fixe de 2,49 % sur 5 ans. Il est depuis remonté à 3,59% !

« Les nouveaux acheteurs ont déjà bloqué leur taux pour les prochains mois. Ce n’est qu’à l’automne qu’on devrait voir l’impact du coût du financement sur le marché immobilier », précise Hélène Bégin.

L’économiste a revu ses prévisions, et anticipe désormais une baisse des prix de l’immobilier l’an prochain, de l’ordre de 5%. De nombreux acheteurs en herbe seront contraints de capituler. «Ils avaient du mal avec l’acompte, et maintenant ils ajoutent des intérêts plus élevés. Beaucoup vont abandonner », estime l’économiste.

On peut voir la situation sous un angle positif. Si les prix se calment, les aspirants acquéreurs se sentiront moins pressés d’acheter une maison au plus vite, dans des conditions normalement inacceptables.

Mais d’ici là, on risque de souffrir un peu plus.



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