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Nouvelles locales

Aide au logement : l’avis de l’expert immobilier, Amine Mernissi


Les nouvelles aide au logement Vont-ils relancer le secteur immobilier ? «Oui», répond d’emblée. Amine Mernissiexpert & consultant immobilier, lors de son passage dans l’émission «Infos devant» du « Groupe Le Matin ». Et pour cause, rappelle par exemple l’expert, pour un logement dont le prix est inférieur ou égal à 300.000 TTC, le montant de l’aide est de 100.000 DH : « jamais auparavant un programme d’aide au logement au profit de primo-accédants n’avait supporté qu’un tiers du prix du logement. C’est du jamais vu ! », a-t-il souligné.

biens éligibles aide. Il rappelle ainsi que le précédent programme, qui s’est achevé en 2020 et qui a permis la production de 600.000 logements à 250.000 TTC, avait clairement défini les superficies des logements. Logement social. « Il y a eu deux matchs gagnants grâce à ce programme. Le premier est le promoteur immobilier, qui a été exonérée de toute fiscalité relative à la production de ces logements grâce à une convention signée avec l’État et aux termes de laquelle elle s’est engagée à produire un minimum de 500 logements sur 5 ans. Le deuxième est l’acheteur qui n’a pas payé T.V.A. puisque c’était la responsabilité de l’État. L’une des nouveautés de ce programme a été la mise en place d’un cahier des charges précisant comment et dans quelle mesure produire des logements éligibles.

Ce dernier fixait, entre autres, la superficie d’un Logement social entre 50 et 80 m », a-t-il expliqué. Or, lors de l’annonce du nouveau programme d’aide au logement, aucune information concernant la superficie des biens éligibles n’a été fournie, constate Mernissi. « On dit que cet élément est laissé à la libre concurrence. Pour moi, ce n’est pas une bonne chose car le cahier des charges est essentiel dans ce type de production », partage-t-il. Il faut en effet rappeler qu’entre 2020 et 2023, l’inflation s’est accélérée à cause de la pandémie de Covid-19, de la guerre en Ukraine… Alors, s’étonne l’invité de l’émission, « nous voulons produire des logements à 300 000 DH TTC tout en les prix des intrants et des terrains ont augmenté, sans cahier des charges qui définissent précisément une superficie minimale à respecter. Nous ne savons pas quels résultats cela donnera ! Ainsi par exemple, un promoteur immobilier qui n’est pas tenu par un cahier des charges peut facilement se laisser tenter par des studios de 30 m à 10 000 DH TTC le mètre carré. «C’est possible en centre-ville», note Mernissi. Cela dit, pour l’invité de l’émission, la gamme de logements dont les prix varient de 300.000 à 700.000 DH TTC est plus « jouable » dans la mesure où « souscrire un logement de 50 mètres carrés à 300.000 DH TTC et payer toutes les taxes qui en résultent ». et les missions seront très compliquées à mettre en œuvre », estime l’expert.

Aides au logement : Une éligibilité à mettre en place pour les promoteurs ?

Pour Amine Mernissi, il aurait été intéressant de fixer l’éligibilité des promoteurs souhaitant construire dans le cadre du nouveau programme d’aide au logement. Il rappelle que sous l’ancien programme de Logement socialet merci à Caractéristiques, certains promoteurs avaient mis la barre haute et produit des logements de qualité avec des prestations qui n’avaient rien à envier au standard moyen « tout en restant rentables ». Et pour cause, une panoplie de mesures et d’exonérations dont ils ont bénéficié. Avec ce nouveau programme d’aide, la rentabilité même de promoteurs ce n’est plus le même, soutient notre invité. « Ce sera plus intéressant pour eux d’aller en studio. Mais est-ce là l’objectif du nouveau programme d’aide au logement ?», s’interroge-t-il tout en mettant en garde contre une baisse des surfaces proposées si on s’en remet au marché et à la libre concurrence. pour réguler l’offre. Pour l’invité de l’émission, une nouvelle page de l’immobilier s’écrit avec ce nouveau programme d’aide au logement. Il sera « difficile de construire des logements à 300 000 DH TTC en périphérie des grandes villes », où les prix des terrains connaissent des hausses importantes. En revanche, dans les petites villes, quelque peu délaissées dans l’ancien programme puisque l’essentiel de la demande était concentrée en périphérie des grandes villes, des projets verront certainement le jour », prédit l’expert.

Plateforme numérique de gestion des aides au logement : Transparence garantie

Concernant la plateforme spécialement conçue pour encadrer ce tout nouveau programme et qui vise à simplifier les démarches, réduire les formalités et déplacements nécessaires aux citoyens lorsqu’ils interagissent avec les administrations, et à les accompagner à chaque étape, du dépôt de leur candidature jusqu’à l’acquisition de leur propriété, notre client est convaincu qu’il assurera toute la transparence nécessaire. « Là numérisation permettra de centraliser les données au niveau national », estime-t-il. Seul bémol, soulève l’hôte, dans le cas d’un logement dont le prix est inférieur ou égal à 300.000 DH TTC : « toute personne pourra s’inscrire sur la plateforme pour bénéficier de l’aide au logement même si elle ne fait pas partie de la catégorie sociale ciblée. Il suffit à un promoteur de produire ne serait-ce que deux logements, dont j’en suis sûr d’une superficie inférieure à 50 m², et de déclarer un prix de vente inférieur ou égal à 300.000 DH TTC », prédit l’invité. de « L’Info en Face ».

Futures agences régionales d’urbanisme et de logement : Excellente nouvelle

Amine Mernissi nuance l’annonce de la création de 12 futurs Agences Régionales d’Urbanisme et de Logement « une excellente nouvelle qui confirme que ce programme a été pensé pour les régions dans le but de desservir des régions qui n’étaient pas desservies auparavant en proposant de nouveaux logements ». Par ailleurs, souligne l’expert immobilier, ces aides au logement résoudront le problème de l’avance que les acheteurs sont parfois obligés de donner au promoteur, mais pas celui du « noir » : « c’est un des effets pervers possibles de ne pas mettre une superficie minimale », prévient Mernissi. Par exemple, un promoteur pourra construire une habitation d’une grande surface dont le prix de vente est supérieur à 300.000 DH TTC et exiger de l’acheteur qu’il paie, en noir, le différentiel. « Le rôle des futures agences urbaines ne sera pas de vérifier la véracité des prix de vente, mission qui incombe au fisc, mais de libérer des terrains pour soutenir ce programme et déployer ces deux produits d’habitat. C’est là le nœud du problème », souligne Mernissi.

Prêts immobiliers : un taux spécifique serait le bienvenu

Les banques restent attentives au profil général de l’emprunteur et à sa solvabilité. Dans le cas d’un prêt immobilier, un apport personnel peut constituer un plus en faveur de son dossier de crédit. Dans le cadre du nouveau programme d’aide au logement, l’aide peut atteindre le tiers du prix du logement si ce dernier est inférieur ou égal à 300 000 TTC. En soi, « cela résout le problème de l’apport personnel de 30 % qu’une banque pourrait exiger du futur acquéreur », estime Mernissi. L’expert est donc convaincu que les banques seront moins réticentes à accorder des crédits sur les deux tiers restants du prix des logements bénéficiant de l’aide. La caution n’est pas le seul élément contraignant lors de l’achat d’un logement financé à crédit. Le taux d’intérêt aussi. « Bank al-Maghrib a révisé à 3 reprises son taux directeur à la hausse. Aujourd’hui, les taux d’intérêt sur les prêts immobiliers se situent entre 4,5 % et 5 %. On s’attendait à pire après les hausses du taux directeur décidées par Bank Al-Maghrib, mais cela reste assez élevé pour un acheteur qui opte pour un crédit immobilier de 200 000 DH et dont le pouvoir d’achat est limité ou qui est au Smic. », souligne Mernissi qui préconise l’instauration d’un taux d’intérêt spécifique pour les prêts immobiliers contractés pour financer les deux catégories de logements couverts par les aides. «Je reste convaincu que la page est encore ouverte et qu’il sera possible, probablement en cours de route, de mettre en place un taux d’intérêt dédié et un cahier des charges précis pour ces hébergements», conclut l’invité de l’émission.

lematin

Gérard Truchon

An experienced journalist in internal and global political affairs, she tackles political issues from all sides
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